借地権とは、土地を借りて建物を建てる権利をいいます。
この借地権には登記制度がありますが、一般に借地権を有する全てのひとが登記をしているわけではありません。
本記事では、司法書士が、借地権登記の基本、メリット・デメリットを解説します。
借地権の登記とは
借地権の登記とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利(借地権)を、法務局の登記簿に記録する手続きのことをいいます。
借地権には、物権である地上権と債権である賃借権の2種類がありますが、一般的に多く見られるのは賃借権です。
借地借家法上の対抗要件具備
特に賃借権は、登記をしないと、原則として土地の所有者(地主)が変わった場合などに、新しい所有者に対して「この土地を借りる権利がある」と主張(対抗)できません(民法605条)。
すなわち、登記をしていないと、新しい地主から立ち退きを求められるリスクがあるということです。
しかし、この場合であっても、地主に登記協力義務がないため、登記されていないケースが多くあります。
そこで借地借家法では、借地上の建物が借地権者自身の名義で登記されていれば、土地の賃借権登記がなくても、第三者に対して借地権を対抗できると定めています。
つまり、建物の登記が実質的に借地権(賃借権)の対抗要件として機能します。
借地権の登記をするメリット
賃借権は本来、契約当事者間でのみ有効な権利ですが、登記をすることで、土地の所有者が変わっても、新しい所有者に対して借地権を主張できるようになります。
また、借地権が登記されていると、権利関係が明確になり、金融機関からの信頼性が向上する可能性があります。
賃借権の場合でも、登記されていることで権利の安定性が増し、融資審査において有利に働く場合があります。
借地権の登記をするデメリット
借地権の登記をすることには、以下の3つのデメリットがあります。
登記費用がかかる
借地権の登記には、登録免許税がかかります。
また、手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬が必要です。
これらの費用は、原則として権利を得る借地権者が負担することになります。
トラブルの可能性と解除のリスクを完全に防げるわけではない
登記をしても、地代の滞納など契約違反があれば、地主から契約を解除されるリスクは残ります。
借地権の存続期間を経過すると借地権が消滅する
借地権が登記をされているか否かに関わらず、借地権の存続期間を経過すると借地権が消滅することがあります。
特に定期借地権(借地借家法22条)の場合には、更新がなく、期間満了とともに土地を返還する必要があります。
まとめ
借地権の登記には費用がかかるというデメリットがありますが、第三者に対する権利の主張を可能にしたり、信頼性が向上する可能性があったりと大きなメリットがあります。
借地権の登記についてお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。
